Dokumentation der Konferenz zum Sozialen Wohnungsbau in Berlin am 13. November 2012

 

Hintergrund

Einladungsflyer

 

Der Schirmherr der Konferenz, der Stadt- und Regionalsoziologe Dr. Andrej Holm vom Institut für Sozialwissenschaften der Humboldt-Universität zu Berlin, schrieb in der Einladung zur Konferenz:

Die Proteste von Mieterinitiativen haben das Thema der steigenden Mieten und Verdrängungsprozesse auf die politische Tagesordnung der Stadt gesetzt. Mieter/innen aus verschiedenen Sozialwohnungsbeständen sind vor dem Hintergrund steigender Mieten in Förderhäusern und den Folgen des Ausstiegs der Anschlussförderung in einen Dialog mit Verwaltung und Politik getreten, um dringliche und auch langfristige Lösungen für die ca. 150.000 Sozialwohnungen zu erarbeiten. Auf der Konferenz am 13. November soll diese Suche nach Lösungen fortgesetzt werden.

Die Veranstaltung versteht sich als Arbeitskonferenz: In vier Workshops werden Mieter/innen, Vertreter/innen von Senatsverwaltungen, Politiker/innen und eine Reihe von Expert/innen diskutieren, streiten und versuchen Lösungsmöglichkeiten zu verschiedenen Aspekten der Mietsituation in den Beständen des Sozialen Wohnungsbaus zu entwickeln.

Die Veranstaltung wird organisiert durch Kotti & Co. Die Mietergemeinschaft am Kottbusser Tor und das berliner bündnis sozialmieter.de, unterstützt durch die Mietenpolitische Dossier-Gruppe und in technischer Zusammenarbeit mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt vorbereitet.

Anlässlich der Konferenz wurde von den Veranstaltern eine umfangreiche Broschüre zur Thematik erarbeitet, die Sie hier einsehen und/oder herunterladen können:

Konferenzbroschüre

 

Videodokumente

Die Eröffnungsreden und die Präsentation der Ergebnisse der einzelnen Arbeitsgruppen stehen als Videodokumente zur Verfügung:

 

 

Wegfall der Anschlussförderung und Berliner Wohnraumgesetz – Anschluss verpasst?

Programm der Arbeitsgruppe I

 

Vortrag: Neues Eldorado für findige Geschäftsleute

Im Jahr 2003 beschloss der Berliner Senat aus der Anschlussförderung auszusteigen, mit der die hohen Kostenmieten bis dahin heruntersubventioniert wurden. Infolge des Ausstiegs aus der Förderung ist es einer Vielzahl von Eigentümern nicht mehr möglich, ihre Bankkredite zu bedienen. Es kommt zur Insolvenz, zur Zwangsversteigerung, zum Notverkauf. Der Erlös des Objekts reicht zur Ablösung der Kredite meist nicht aus. Aufgrund eingegangener Bürgschaftsverpflichtungen muss dann das Land Berlin den noch zu tilgenden Darlehnsanteil an die Bank zahlen.

Über die Höhe der vom Land geleisteten Zahlungen aufgrund der Inanspruchnahme aus den Bürgschaften gibt der am 20. Juli 2012 vom Senat veröffentlichte Bericht über die Umsetzung und Folgen der Einstellung der Anschlussförderung im öffentlich geförderten Wohnungsbau (Drs. 17/0434) Aufschluss. Hier heißt es auf Seite 20, dass das Land bis zum Ende letzten Jahres Bürgschaftszahlungen in Höhe von 375,3 Mio. € ausgegeben hat.

Es besteht kein Zweifel daran, dass diese Mittel, für die das Land Berlin bislang keine Gegenleistung erhalten hat, endgültig verloren sind. Lediglich in theoretischer Hinsicht besteht ein Regressanspruch gegen die vormaligen Eigentümer der Objekte. Diese Ansprüche sind jedoch uneinbringlich.

Aufgrund einer rechtlichen Grauzone lassen sich die Erwerber der Objekte die 375,3 Mio. € Steuermittel von ihren Mietern für die nächsten 30 Jahre verzinsen. Dies führt einerseits zu unverhältnismäßig hohen Mieten und andererseits zu unverhältnismäßigen hohen Renditen für findige Geschäftsleute.

Wenn das Land Berlin den endgültigen Verlust der geleisteten Bürgschaftszahlungen feststellt und auf die ohnehin uneinbringlichen Regressansprüche gegen die vormaligen Eigentümer der Objekte formal verzichtet, so ist folgendes zu erwarten: Für 162 Objekte bzw. ca. 6300 Wohnungen sinken die der Kostenmietenberechnung zugrundeliegenden Finanzierungsmittel um 375,3 Mio. €. Dies entspricht einer Reduzierung der Finanzierungsmittel um durchschnittlich 2,32 Mio. € pro Objekt bzw. etwa 60.000 € pro Wohnung. Entsprechend niedriger fällt dann die zu zahlende Miete aus.

Angesichts der Tatsache, dass Berlin außerstande ist, für notwendige Neubaumaßnahmen ausreichend finanzielle Mittel zur Verfügung zu stellen, ist es zwingend erforderlich, die Potentiale des vorhandenen Sozialen Wohnungsbaus effektiv zu nutzen.

Vortragsfolien: Neues Eldorado für findige Geschäftsleute

(Höre hierzu: Audiodokumentation für die Arbeitsgruppe I, ab 35 Minuten 53 Sekunden.)

 

Kurzbericht der Arbeitsgruppe I

In der Arbeitsgruppe wurden die sich aus dem Ausstieg aus der Anschlussförderung sowie dem Berliner Wohnraumgesetz ergebenen Folgen für die Mieter, die Vermieter und das Land Berlin beleuchtet.

Nach dem Wegfall der Anschlussförderung wird von den Mieterinnen und Mietern verlangt, dass eine Miete gezahlt wird, die nicht nur deutlich über der Sozialmiete, sondern sogar über der Marktmiete liegt. Oftmals werden Sozialmieterinnen und Sozialmieter aus den vom Fördermittelwegfall betroffenen Sozialwohnungen verdrängt, um die dann leergezogenen Wohnungen nach erfolgter Modernisierung und Sanierung anderweitig verwerten zu können.

Auch kommt es vor, dass Vermieter ihnen unliebsam gewordene Mieterinnen und Mieter mittels vorgeschobener Mieterhöhungen versuchen „loszuwerden“. Eine rechtliche Grauzone ausnutzend bringen Erwerber von Objekten ohne Anschlussförderung, bei denen der Veräußerungsvorgang vor Inkrafttreten des Berliner Wohnraumgesetzes stattfand, Kosten in Anrechnung, die überhaupt nicht existieren. Hierdurch erwirtschaften die neuen Eigentümer Renditen, die ein Vielfaches dessen betragen, was die bisherigen Eigentümer zu erwirtschaften berechtigt waren.

Am Beispiel des Fanny-Hensel-Kiezes wurde erläutert, dass der neue Eigentümer – verglichen mit dem bisherigen Eigentümer – eine siebenmal höhere Rendite erzielt (31 % p.a. gegenüber 4,5 % p.a. bezogen auf das eingesetzte Eigenkapital). Greift die Politik hier nicht ein, müssen die Gerichte über die rechtliche Zulässigkeit dieser Situation entscheiden.

Im Zentrum der Arbeitsgruppe stand nicht allein die Situationsbeschreibung des Berliner Systems des Sozialen Wohnungsbaus von damals und von heute, sondern auch die Erörterung der Frage, welche nachhaltig wirkenden Maßnahmen das Land Berlin zur Verbesserung der Mietsituation ergreifen kann. Diesbezüglich wurden folgende Lösungsansätze erarbeitet:

1. Die Kostenmieten sind vielmals auf gesetzwidrige Weise zustande gekommen, da die Kostenpositionen bewusst „aufgebläht“ wurden, um im Rahmen von Steuersparmodellen möglichst hohe Verlustzuweisungen zu realisieren. Es ist deshalb davon auszugehen, dass die verlangte Kostenmiete in vielen Fällen abgesenkt werden muss. Die damaligen Bewilligungsbescheide haben keine bindende Wirkung für das Verhältnis von Vermieter zu Mieter. Dies bedeutet, dass die Zivilgerichte darin frei sind, die Kostenmieten ggf. neu festzusetzten. Die Darlegungs- und Beweislast für die Angemessenheit der in Anrechnung gebrachten „Kosten“ trägt der Vermieter.

Herr Prof. Dr. Schwintowski empfahl allen Sozialmieterinnen und Sozialmietern Berlins, die Miete nur unter dem Vorbehalt der Rückforderung zu bezahlen und Musterprozesse zur Klärung der Rechtmäßigkeit der geltend gemachten Kostenmieten anzustrengen. Aufgrund der Gesetzgebungskompetenz, die das Land seit der Föderalismusreform im Jahr 2006 innehat, kann Berlin im Interesse eines funktionierenden Sozialwohnungsbestandes Vorschriften zur gerichtlichen Beweisführung hinsichtlich der Angemessenheit der Kostenmieten erlassen.

2. Bis Ende Dezember 2011 wurde das Land Berlin aus den Verpflichtungen der Ib-Bürgschaften in Höhe von 375,3 Mio. € in Anspruch genommen. Diese Haushaltsmittel sind für das Land faktisch verloren. Die in theoretischer Hinsicht bestehenden Regressansprüche des Landes gegen die Alteigentümer müssen als uneinbringlich angesehen werden. Wenn das Land Berlin den endgültigen Verlust der an die Banken zur Ablösung der bisherigen Finanzierungsmittel geleisteten Haushaltsmittel feststellt und formal einen Schuldnachlass gem. § 23 Abs. 5 Satz 3 II. Berechnungsverordnung erklärt, müssen die Kostenmieten für eine Vielzahl von Wohnungen in nicht unerheblichem Maße gesenkt werden. Für die betroffenen Objekte entfällt in diesem Fall – rechtlich unangreifbar – ein Teil der Kapitalkosten, was zur Mietsenkung zwingt. Aus dem Jahresbericht 2011 über die Folgen der Umsetzung der Einstellung der Anschlussförderung im öffentlich geförderten Sozialen Wohnungsbau (Drs. 17/0434) geht hervor, dass die Bürgschaften in 162 Förderfällen gezogen wurden (Seite 17 des Berichts). Vom Wegfall der Anschlussförderung sind 713 Objekte bzw. 27.786 Wohnungen betroffen (Seite 2 des Berichts). Wenn man davon ausgeht, dass ein Förderfall einem Objekt entspricht, würde ein Schuldnachlass gem. § 23 Abs. 5 Satz 3 II. Berechnungsverordnung zu einer Senkung der Finanzierungsmittel für 6313 Sozialwohnungen um jeweils 59.448 € führen. Auf diese Weise könnte Berlin – ohne den Landeshaushalt zu belasten – eine Mietsenkung für mehr als 6000 Wohnungen herbeiführen. Dies käme der Allgemeinheit dann für die nächsten 30 Jahre zugute.

3. Eine weitere Möglichkeit zur nachhaltigen Verbesserung der Mietsituation besteht darin, dass das Berliner Wohnraumgesetz geändert wird. In der bisherigen Fassung stellt das Wohnraumgesetz regelrecht eine Regelung zu Lasten des Landes dar, weil mit dem Eigentümerwechsel der Sozialwohnungen sämtliche Belegungsrechte für Berlin entfallen. Für das nächste Jahr ist eine Evaluation dieses Gesetzes geplant. Hierbei ist zu kritisieren, dass dieselbe Rechtsanwaltskanzlei, die durch gutachterliche Stellungnahmen bei der Ausarbeitung des höchst umstrittenen Wohnraumgesetzes mitgewirkt hat nun auch für die Untersuchung der Folgen genau diesen Gesetzes beauftragt wurde.

4. Da zu befürchten steht, dass die Evaluation des Wohnraumgesetzes ohne erforderliche kritische Distanz erfolgen könnte, sollten zusätzliche unabhängige Stellungnahmen eingeholt werden. Angesichts des wohnungs- und haushaltspolitischen Gewichts des Themas und der Komplexität der Materie wurde angeregt, dass das Abgeordnetenhaus eine Enquete-Kommission hierzu etabliert. Eine solche Kommission könnte vom Senat Auskünfte verlangen, Berichte anfordern und sie wäre berechtigt, die Vorlage aller erforderlichen Unterlagen von Körperschaften, Anstalten und Stiftungen des öffentlichen Rechts und deren Behörden sowie von natürlichen und juristischen Personen und Personengesellschaften, soweit diese in Berlin tätig werden, zu verlangen und Personen zur mündlichen Anhörung vorzuladen.

5. Es gibt eine Reihe von weiteren Möglichkeiten, wie die Mietensituation im Sozialen Wohnungsbau verbessert werden könnte, ohne dass der Landeshaushalt hierdurch belastet wird. Beispielsweise könnte die Geltendmachung von fiktiven Kosten bei der Berechnung der Kostenmieten dadurch unterbunden werden, dass der Senat eine entsprechende Rechtsverordnung gem. § 28 WoBindG erlässt.

 

Audiodokumente

 

 

Alle Beiträge der Konferenz stehen als Audiodokumente zur Verfügung: